Début de tendance baissière des taux de crédit, allongement des durées de prêt, assouplissement des conditions pour les investissements locatifs… Tour d’horizon des cinq raisons qui permettent de démarrer l’année avec optimisme sur le front du crédit immobilier.

1) De nouvelles baisses de taux de crédit en janvier
Selon le courtier Vousfinancer, l’amélioration des conditions de crédit se poursuit en janvier. Comme en décembre, la plupart des grilles de taux reçues n’évolue pas ou sont en baisse, de 0,15 à 0,40 point.
Même constat dressé par la courtier Empruntis : le mouvement de stabilisation des taux se confirme avec 50 % des barèmes stables et l’autre moitié à la baisse, en moyenne de 0,20 à 0,40 point également.
« Il est toutefois encore trop tôt pour parler d’un mouvement généralisé de baisse des taux », souligne Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
« Il s’agit plutôt d’un effet du retour de la concurrence interbancaire qui conduit les banques à se repositionner en proposant des taux plus attractifs, même s’ils sont encore pour la plupart élevés. Ce n’est encore qu’un début de tendance, mais c’est très positif : deux mois sans hausse de taux, c’est du jamais vu depuis l’année 2021 ! », ajoute Julie Bachet.
En moyenne, les acquéreurs accompagnés par Vousfinancer peuvent emprunter en janvier à 4 % sur 15 ans, 4,20 % sur 20 ans et 4,50 % sur 25 ans, mais avec des écarts de taux importants d’une banque à l’autre, en fonction de leur politique commerciale, et d’un profil à l’autre.
En effet, les banques pratiquent à nouveau au cas par cas des réductions de taux supplémentaires en fonction des revenus de l’emprunteur, mais également de la relation qu’il va mettre en place avec la banque. De quoi obtenir encore 0,15 ou 0,20 point de moins sur le taux. 
Empruntis estime de son côté à 0,10 point de la baisse moyenne des taux sur les durées de 10, 15 et 25 ans et même de 0,15 point sur 20 ans, soit des taux moyens en janvier à 4,10 % sur 15 ans, 4,20 % sur 20 ans et 4,35 % sur 25 ans.
Pour le courtier Meilleurtaux, les taux moyens s’établissent en moyenne à 3,85 % sur 15 ans, 4,05 % sur 20 ans et 4,20 % sur 25 ans. 

2) Les taux d’usure ne sont plus bloquants

Les nouveaux taux d’usure * pour l’année 2024 ont été publiés fin décembre. Ils resteront en vigueur jusqu’au 31 mars 2024, leur révision mensuelle ayant, comme prévu, pris fin. Elle « n’a plus lieu d’être désormais », a indiqué la Banque de France.
Cela devrait contribuer à la tendance vers la stabilisation des barèmes des taux de crédit. Sur 20 ans et plus, - la durée des prêts la plus répandue -, le taux d’usure atteint désormais 6,29 %, soit + 0,18 point par rapport à décembre.
« En un an, les taux d’usure ont augmenté de près de 3 points quand les taux de crédit hors assurance ont augmenté de 2 points. La révision mensuelle a donc eu un impact très positif, car l’écart est désormais suffisamment important et les taux d’usure suffisamment hauts pour ne plus être bloquants », remarque Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
« Résultat, depuis maintenant trois mois, les banques peuvent à nouveau prêter, tout en dégageant de la rentabilité sur les crédits accordés et sont donc de retour sur le marché. Pour les prochains mois, dans un contexte de stabilisation, voire de baisses des taux, les taux d’usure, même à nouveau révisés tous les trimestres seulement, ne devraient plus poser de problème », poursuit Sandrine Allonier.

3) Un PTZ doublé et des prêts à taux bonifiés

C’était le souhait du ministre de l’Économie, Bruno Le Maire. La majorité des banques propose désormais le doublement du montant du prêt à taux zéro (PTZ) en accordant un crédit à 0 % plafonné à 20 000 € ou 25 000 € sur 20 ou 25 ans maximum. Ce qui permet aux emprunteurs de faire baisser le coût total de leur crédit.
De nombreuses banques proposent aussi des prêts à taux bonifiés pour les primo-accédants qui ne sont pas éligibles au PTZ, pour des montants de 50 000 € maximum, à des taux allant de 0 % à 3,5 %, sous conditions d’âge, de travaux ou d’un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) par exemple. 

4) Emprunter pour un investissement locatif de nouveau possible

Alors qu’en 2023 la plupart des banques avaient fermé le robinet du crédit ou tout du moins limité l’octroi des crédits à leurs propres clients pour l’achat de leur résidence principale, depuis quelques semaines, elles ont levé les restrictions et acceptent à nouveau de financer les projets d’achat de résidence secondaire ou d’investissement locatif.
Toutefois, pour ces projets, dans certains établissements bancaires, la durée des crédits peut être limitée à 20 ans et le taux majoré de 0,10 point. « Les banques restent très attentives à l’endettement du ménage et à la qualité énergétique du bien pour la prise en compte des loyers futurs. En outre, elles demandent la domiciliation des revenus… », explique Sandrine Allonier. 

5) L’allongement des durées de crédit et le retour des prêts à 30 ans

Selon une décision du 18 décembre 2023 du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), parue au Journal officiel du 24 décembre 2023, il est désormais possibilité d’emprunter sur 27 ans maximum pour l’achat d’un bien avec des travaux équivalents à 10 % du montant du bien.

Une banque vient d’annoncer la réouverture des demandes de financement au-delà de 25 ans, avec une maturité maximum de 30 ans **. « Du jamais vu depuis fin 2021 au moment où le HCSF avait rendu juridiquement contraignante l’interdiction de dépasser 25 ans de durée de prêt, remarque Vousfinancer. Ainsi, sur 27 ans, en fonction des revenus, il est possible d’emprunter à des taux compris entre 4,40 à 4,90 %. Pour un crédit sur 30 ans, les taux vont de 5,37 à 5,87 %, avec un risque tout de même de dépasser les taux d’usure. »
* Taux (comprenant le taux d’intérêt du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, etc.) au-delà desquels les banques ne peuvent pas prêter d’argent en fonction de la durée de prêts 
** Chaque trimestre, les banques peuvent déroger aux deux règles d’octroi des prêts instaurées par le HCSF, dont la limitation de la durée des crédits à 25 ans, pour un pourcentage de dossiers de prêts fixé à 20 %